Jeśli nie chcemy wiązać się kredytem hipotecznym ani nie mamy wystarczających środków na zakup mieszkania, pozostaje jego wynajem od właściciela. W pierwszym miesiącu czeka nas zapłacenie podwójnego czynszu. Dlaczego tak się dzieje i czym jest kaucja w umowie najmu mieszkania? tego artykułu dowiesz się:Najem i wynajem mieszkania dotyczy w Polsce sporej części lokatorów. Wynajmowane mieszkania są domeną dużych miast jak Warszawa, Wrocław, Kraków czy Gdańsk. Tam też ceny wynajmu są wyraźnie wyższe w porównaniu z resztą kraju. W przeliczeniu na 1m2 najdroższe na wynajem są kawalerki. Małe mieszkania to wydatek nawet 2000 zł samego czynszu. Drugie tyle pochłonie kaucja za mieszkanie dla wynajmującego, która może być jedną z form zabezpieczenia wynajmowanego lokalu, podobnie jak polisa jest kaucja za wynajem mieszkania?Kaucja w mieszkaniu na wynajem to nic innego jak poduszka finansowa dla wynajmującego. Jeśli w trakcie wynajmu najemca, czyli lokator, wyrządzi szkody, to właściciel będzie mógł pokryć szkodę z w ramach kaucji pozwalają zabezpieczyć interesy właściciela mieszkania głównie w dwóch sytuacjach:gdy lokator wyrządzi szkodę w wynajmowanym mieszkaniu,gdy najemca nie chce wywiązać się z warunków umowy i np. rezygnuje przed końcem jej wynosi kaucja za najem mieszkania?Wysokość kaucji dla właściciela mieszkania jest różna i zależy od kilku czynników, ale nie może być dowolna. Jeśli mieszkanie jest świeżo po remoncie właściciel może chcieć wyższej kaucja niż standardowa. A standardem dla kaucji jest równowartość miesięcznego z prawem (Ustawa o ochronie praw lokatorów) wysokość kaucji nie może być wyższa od sumy 12 czynszów. Ale to teoria, bo w praktyce rzadko kiedy najemca, który ma płacić przykładowo 2000 zł czynszu zgodzi się na wyłożenie już na początku umowy 24 000 zł ile będzie wynosić kaucja za wynajmowane mieszkanie ustalają ze sobą obie strony umowy. Zatem także kaucja może być przedmiotem kaucji niż standardowa można spodziewać się w nie tylko w mieszkaniach świeżo po remoncie, ale także wyposażonych w wysokiej jakości sprzęt. Wciąż w wielu ofertach wynajmu zdarzają się mieszkania, w których część ruchomości (meble, dywany, szkło, obrazy itp.) należy od wynajmującego, który obawia się zniszczenia tych przedmiotów przez najemcę – i tym argumentuje konieczność zapłacenia wyższej odzyskać kaucję za mieszkanie?Zwrot kaucji jest obowiązkiem właściciela mieszkania. Może to zrobić w formie:przelewu,w gotówce,według porozumienia z najemcą. Takie porozumienie dotyczy np. odmalowania pomieszczenia w zamian za zwrot całej kaucji. Pod warunkiem oczywiście, że wcześniej właściciel udowodnił lokatorowi pogorszenie stanu mieszkania w trakcie trwania umowy czasu ma właściciel na zwrot kaucji za mieszkanie?Kaucja ma charakter depozytu finansowego na czas trwania umowy najmu. Jeśli zatem najemca nie spowoduje żadnych szkód i wywiąże się z warunków, otrzyma z powrotem całą wpłaconą sumę. Zgodnie z prawem wynajmujący ma 30 dni na zwrócenie kaucji od dnia zakończenia właściciel może też nie oddawać kaucji najemcy, jeśli obie strony uzgodnią, że będzie ona traktowana jako czynsz za ostatni miesiąc wynajmu. To możliwe pod warunkiem, że najemca oddaje mieszkanie w stanie kaucja zostanie mi zwrócona w całości?Tak albo nie. Wszystko zależy od tego, w jakim stanie najemca zostawia użytkowane ten stan jest niepogorszony, wtedy właściciel zwraca lokatorowi 100 proc. wysokości kaucji. W przeciwnym razie, gdy wynajmujący stwierdzi na miejscu, że mieszkanie zostało zniszczone z powodów innych niż naturalne zużycie, ma prawo potrącić część lub nawet całą jak obiektywnie ocenić stan mieszkania przed rozpoczęciem umowy wynajmu i po jej zakończeniu? W tym celu najlepszym rozwiązaniem jest dołączenie do umowy protokołu odbioru mieszkania. W takim dokumencie, który równie dobrze może być rozwinięciem umowy najmu, wynajmujący razem z najemcą na podstawie oględzin wypisują ewentualne usterki mieszkania. Przykładowe usterki w mieszkaniu w protokole odbioru mieszkania na wynajem:ściana – wcześniej wykonane otwory, ubytki w tynku, odchodzące tapety,podłoga – wybrzuszone panele po zalaniu, potłuczone kafelki, plamy na dywanie lub wykładzinie,łazienka – potłuczenie płytek, potłuczona armatura, duże zarysowania na płytkach,kuchnia – uszkodzony sprzęt AGD, rysy na blacie, urwane drzwiczki, pożółkłe lub dodatkowym sposobem jest wykonanie dokumentacji fotograficznej przez rozpoczęciem wynajmu. Dzięki temu najemca ma podkładkę na wypadek finansowych roszczeń nie może potrącić z kaucji kosztów remontu wynikających z normalnego zużycia odzyskać kaucję za mieszkanie w razie problemów?Aby uniknąć problemów ze zwrotem wpłaconej kaucji, należy przede wszystkim spisać umowę najmu mieszkania na papierze – po jednym egzemplarzu dla każdej ze stron. Jakiekolwiek ustalenia ustne czy telefoniczne powodują, że najemca stoi na straconej pozycji, zwłaszcza gdy zapłacił właścicielowi kaucję i nie otrzymał na to żadnego warunkiem jest opisany wyżej protokół zdawczo-odbiorczy mieszkania na mimo zachowania wszystkich środków ostrożności może zdarzyć się wynajmujący, który będzie unikał zwrotu należnej kaucji. Co wtedy? Zostaje wezwanie do zwrotu kaucji i pozew sądowy o zwrot takiej do zwrotu kaucjiWezwanie powinno być na piśmie i zawierać kilka danych, jak wysokość żądanej kwoty, termin zapłaty (np. 10 dni), numer rachunku bankowego do dokument najemca może osobiście przekazać wynajmującemu lub przesłać listem poleconym, aby zachować dowód wysłania o zwrot kaucjiJeśli wezwanie nie poskutkuje, zostaje skierowanie sprawy na drogę sądową. Najemca wnosi pozew o zapłatę. Taki pozew, również na piśmie, powinien zawierać, dane obu stron umowy, adres wynajmowanego mieszkania, okres najmu i żądaną kwotę do zwrotu. Pozew należy uzupełnić kopią umowy najmu mieszkania i protokołu właściciel może nie zwrócić kaucji?W niektórych sytuacjach lokator nie otrzyma z powrotem wpłaconej kaucji. Stanie się tak w kilku sytuacjach:gdy najemca zdewastował wynajmowane mieszkanie,gdy najemca opuścił mieszkanie przed końcem umowy,gdy najemca podnajmował mieszkanie bez porozumienia z można wynająć mieszkanie bez kaucji zwrotnej?Kaucja w umowie najmu mieszkania nie jest obowiązkowa i tylko od właściciela lokalu zależy, czy zdecyduje się ją stosować. Może się zdarzyć, że obie strony znają się prywatnie i mają do siebie na tyle dużo zaufania, że kaucja czy nawet umowa będą w praktyce kaucja zwrotna jest rozwiązaniem stosowanym zwrotna a ubezpieczenie mieszkaniaWynajem mieszkania innym lokatorom jest w Polsce traktowany jako pewne i stabilne źródło dochodu. Dla najemcy wynajmowanie oznacza brak zobowiązań wobec banku. Jednak zarówno wynajmujący kawalerkę, jak i najemca, mogą łatwo wpaść w problemy finansowe, jeśli mieszkanie ulegnie pożarowi, zalaniu czy kradzieży z włamaniem. Tu kaucja na niewiele się przyda i pozwoli usunąć tylko znikomą część szkody. Rozwiązaniem jest polisa mieszkaniowa, a najlepiej dwie:polisa mieszkaniowa dla właściciela powinna obejmować ściany i stałe elementy mieszkania od zdarzeń losowych. Jeśli mieszkanie znajduje się na parterze, także od powodzi, a jeśli wyżej, przyda się OC w życiu prywatnym na wypadek zalania sąsiada z dołu, polisa mieszkaniowa dla lokatora powinna dotyczyć przede wszystkim ruchomości domowych, które należą do najemcy (sprzęt RTV, wartościowe przedmioty, sprzęt sportowy) od zdarzeń losowych i od dwóm osobnym polisom z właściwie dobranym zakresem ochrony unikniemy nieporozumień w razie szkody w mieszkaniu. Właściciel nie musi się martwić o powierzone mienie, a lokator chroni swoje przedmioty. Koszt każdego z ubezpieczeń zaczyna się od ok. 100 zł rocznieLeszek DrozdalskiGdzie kupię ubezpieczenie mieszkania na wynajem?Ubezpieczenie mieszkania na wynajem niczym nie różni się od zwykłej polisy mieszkaniowej. Należy tylko pamiętać o osobnym zakresie ochrony dla wynajmującego i dla najemcy. Przykładowo, odszkodowanie za zniszczone ściany trafi do wynajmującego, a nie do mieszkania na wynajem oferują Benefia, Proama, Generali, Inter Polska, Link4, Europa i inne obecne w porównywarce Rankomat. Na etapie porównania cen wystarczy w dołączonym formularzu zaznaczyć rodzaj własności, a następnie wybrać interesujące nas ryzyka. Bardzo ważne jest także ustalenie sumy ubezpieczenia – tyle maksymalnie TU wypłaci za szkodę. Jednak suma ubezpieczenia powinna odpowiadać rzeczywistej wartości murów, stałych elementów i informacje1. Kaucja za mieszkanie wynosi zazwyczaj równowartość miesięcznego czynszu2. Kaucja to zabezpieczenie finansowe dla właściciela mieszkania3. Sama kaucja nie wystarczy przy większych szkodach w przeciwieństwie do polisy mieszkaniowej4. Ubezpieczenie powinien mieć zarówno wynajmujący, jak i najemca, ale z różnych zakresem ochronyFAQ - najczęściej zadawane pytania o ubezpieczenie mieszkaniaCzy jako najemca muszę mieć własne ubezpieczenie?Nie, chyba że takiej polisy wymaga w umowie wynajmujący mieszkanie. Bez względu na zapis w umowie ubezpieczenie dla lokatora pozwala chronić finansowo wyposażenie należące do otrzyma odszkodowanie za zalanie w wynajmowanym mieszkaniu?Zawsze będzie to właściciel mieszkania, nawet jeśli szkodzi ulegną przedmioty należące do lokatora. Dlatego na wypadek takich zdarzeń warto mieć dwie osobne w ubezpieczeniu nieruchomości też jest kaucja?Nie, ubezpieczyciel nie pobiera żadnych dodatkowych opłat z tytułu polisy mieszkaniowej, także odzyskać zwrot za niewykorzystane ubezpieczenie?Należy skontaktować się z TU, które ustali sposób zwrotu niewykorzystanej składki, o ile dopuszcza taką możliwość. Polisa może być też kontynuowana, ale należy zmienić w umowie adres wynajmowanego mieszkania.
Odpowiedź: kaucja powinna zostać Pani zwrócona w terminie miesiąca od wyprowadzki a zatem już może Pani przedsądowo wezwać wynajmującą do zwrotu kaucji i wobec braku zapłaty sporządzić pozew o zapłatę i wnieść do sądu. Nie istnieje żaden wzór, jedyna forma wezwania do zwrotu kaucji.
Kaucja w umowie najmu mieszkania to bardzo istotna część tego dokumentu, na którą powinien zwrócić uwagę każdy najemca jeszcze przed złożeniem podpisu. Osoba wynajmująca mieszkanie natomiast, przed stworzeniem umowy najmu, powinna zapoznać się z zasadami ustalania i pobierania kaucji, a także dowiedzieć się, w jakich przypadkach będzie miała prawo nie zwrócić kaucji najemcy. Wszystkie kwestie związane z kaucją w umowie najmu mieszkania omówione zostaną w tym artykule. Kaucja w umowie najmu to swego rodzaju finansowe zabezpieczanie przed szkodami wyrządzonymi przez najemcę w wynajmowanej mu nieruchomości, a także przed jego ewentualną nieuczciwością. Zasady ustanawiania kaucji, jej wysokości, pobierania oraz zwrotu, regulowane są ustawą z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. Kaucja nie jest obowiązkowa, jednak zwykle stosowana. Dobrym rozwiązaniem, które chroni obie strony umowy najmu przed oszustwem czy niezgodnością opinii przy rozliczaniu się z kaucji po zakończonym najmie, jest sporządzenie zdawczo-odbiorczego protokołu. Dokument ten jest dowodem potwierdzającym faktyczny stan nieruchomości w momencie przekazania jej najemcy, czyli określającym to, co jest objęte kaucją. Protokół zdawczo-odbiorczy chroni najemcę przed zarzutami ze strony wynajmującego dotyczącymi ewentualnych uszkodzeń mieszkania lub braków w wyposażeniu i jednocześnie jest dowodem dla wynajmującego, że wyposażenie lokalu uległo zniszczeniu lub zostało usunięte. Na podstawie tego dokumentu najłatwiej jest dojść do porozumienia w kwestii zwrotu lub jego braku po rozwiązaniu umowy najmu, dlatego warto go sporządzić. Według wyżej wymienionej ustawy kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu. Rzadko zdarza się, by właściciel mieszkania zażądał aż tak wysokiego zabezpieczenia – zwykle jest to koszt miesięcznego czynszu za mieszkanie lub łącznych miesięcznych opłat. Wyższa kaucja bywa ustalona często w przypadku, gdy najemca posiada zwierzęta, ponieważ wzrasta wtedy ryzyko zniszczenia mienia znajdującego się w mieszkaniu. Wysokość kaucji musi być zawarta w umowie najmu mieszkania i powinna być określana według stawki czynszu najmu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu. W związku z tym, nawet jeśli w czasie wynajmowania mieszkania czynsz wzrośnie, wysokość kaucji nie ulegnie zmianie, czyli nie będzie konieczna żadna dopłata ze strony najemcy. W przypadku przedłużenia umowy najmu mieszkania, wynajmujący ma prawo podnieść czynsz i na tej podstawie zażądać dopłaty do wniesionej wcześniej kaucji. Musisz wiedzieć, że poza tradycyjną umową najmu mieszkania istnieją również inne formy wynajmu, które mogą cię zainteresować, gdyż w większym stopniu zabezpieczają prawa właściciela nieruchomości. Pierwszą z nich jest umowa najmu okazjonalnego, która może być oferowana tylko przez osoby fizyczne, czyli nieprowadzące działalności gospodarczej w zakresie wynajmowania lokali. Najemca również musi być osobą fizyczną, która potrzebuje lokum do celów mieszkaniowych. Taka umowa może być zawarta maksymalnie na 10 lat, a jej cechą charakterystyczną jest konieczność dołączenia do niej załącznika w formie aktu notarialnego z oświadczeniem najemcy. Oświadczenie ma zawierać informację, że najemca zobowiązuje do opróżnienia i wydania lokalu używanego w terminie wskazanym w umowie oraz wskazanie dokładnego miejsca, w którym najemca zamieszka, po ustaniu umowy wynajmu mieszkania. Umowa najmu okazjonalnego jest dodatkowym zabezpieczeniem wynajmującego mieszkanie, dlatego to on zwykle ponosi koszty notarialne, które wynoszą 260,76 zł. Najem okazjonalny mogą świadczyć wyłącznie osoby, dla których jest to wyłącznie dodatkowy dochód, a nie główne źródło zarobku. Fakt sporządzenia umowy o najem okazjonalny należy zgłosić w urzędzie skarbowym w ciągu 14 dni od jej podpisania. Drugą możliwością jest sporządzenie umowy najmu instytucjonalnego, który do niedawna był nazywany najmem okazjonalnym dla przedsiębiorców. W tym przypadku umowa jest zawierana przez osobę fizyczną, osobę prawną lub jednostkę organizacyjną niebędącą osobą prawną, prowadzącą działalność gospodarczą w zakresie wynajmowania lokali. Najemcą może być jedynie osoba fizyczna, która musi dołączyć do umowy oświadczenie w formie aktu notarialnego, w którym dobrowolnie poddaje się egzekucji i wydaniu lokalu używanego na podstawie umowy najmu instytucjonalnego. W przeciwieństwie do umowy najmu okazjonalnego, w oświadczeniu dołączanym do umowy najmu instytucjonalnego nie ma konieczności wskazania przez najemcę lokalu, do którego będzie mógł zostać wyeksmitowany po ustaniu umowy wynajmu mieszkania będącego przedmiotem tej umowy. Umowa najmu instytucjonalnego zawsze zawierana jest na czas określony, jednak nie dłuższy niż 10 lat. W przypadku najmu instytucjonalnego właściciel nie musi zgłaszać umowy w urzędzie skarbowym. Wysokość kaucji w umowie najmu mieszkania okazjonalnego i instytucjonalnego również jest regulowana ustawą z dnia 21 czerwca 2001r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego. W obu przypadkach przepisy narzucają jednakową maksymalną kwotę kaucji, która może wynosić co najwyżej równowartość sześciu czynszów najmu. Kaucja w umowie najmu mieszkania jest zwracana w pełnej kwocie jedynie wtedy, gdy mienie osoby wynajmującej, czyli mieszkanie i jego wyposażenie nie uległo zniszczeniu od czasu podpisania umowy. Nie dotyczy to jednak uszkodzeń czy śladów użytkowania wynikających z normalnej eksploatacji lokalu, gdyż zużycie się niektórych sprzętów nie jest winą niewłaściwego zachowania najemcy. Jeżeli dochodzi do rozbieżności w zdaniach na temat zniszczenia mienia między wynajmującym a najemcą, warto sięgnąć po protokół zdawczo-odbiorczy, który powinien być (choć nie musi) dołączony do umowy najmu. Na podstawie tego dokumentu łatwiej będzie dojść do porozumienia stronom umowy dotyczącego zwrotu lub zatrzymania kaucji przez wynajmującego. Termin zwrotu kaucji jest regulowany ustawą o ochronie praw lokatorów i wynosi jeden miesiąc od dnia opuszczenia mieszkania przez najemcę. Niezależnie od tego, czy zdecydujesz się na wynajem mieszkania z tradycyjną umową, czy też okazjonalną bądź instytucjonalną, musisz zadbać nie tylko o ochronę w postaci kaucji, ale też polisy ubezpieczeniowej na wypadek nieszczęśliwego zdarzenia w wynajmowanym lokalu. Polisa mieszkaniowa powinna chronić przede wszystkim mury i elementy stałe przed pożarem i innymi zdarzeniami losowymi, warto jednak również ubezpieczyć wartościowe sprzęty znajdujące się wewnątrz. W doborze najlepszego ubezpieczenia nieruchomości pomogą ci specjaliści z serwisu Compero, którzy w swojej ofercie posiadają produkty najlepszych polskich towarzystw ubezpieczeniowych.
Wynajem mieszkania to umowa, która wymaga od obu stron przestrzegania określonych zasad. Jedną z najważniejszych jest terminowe płacenie czynszu. Niedotrzymanie tego postanowienia może skutkować poważnymi konsekwencjami dla najemcy. Pierwszą sankcją za opóźnienie w płatnościach jest naliczenie odsetek za zwłokę.
Przypuśćmy, że rozpoczynasz swoją przygodę z wynajmem mieszkań. Umowa najmu mieszkania leży już na stole do podpisania, ale Ty musisz jeszcze wiedzieć czym jest kaucja zabezpieczająca. Żeby lepiej zrozumieć tę kwestię zapoznajmy się z kilkoma istotnymi szczegółami. Czym jest kaucja zabezpieczająca? Wynajem mieszkań na pokoje lub wynajem całego mieszkania wiąże się prawie zawsze z kwestią opłacenia kaucji. Zazwyczaj jest to koszt równy miesięcznego czynszu za wynajem, który został zawarty w umowie. Zdarza się również, że w przypadku mieszkań wykończonych o wysokim standardzie, ze względu na meble lub sprzęty RTV/AGD kwota może być wyższa. Co najważniejsze: kwota ta nie może przekroczyć dwunastokrotności miesięcznego czynszu za nasz lokal. Kaucja zabezpieczająca ma na calu zabezpieczenie naszych roszczeń z tytułu np. szkód wyrządzonych przez najemcę oraz niezapłaconego czynszu. W praktyce? Oznacza to, że nasza nieruchomość musi zostać nienaruszona przez cały okres najmu. Oczywiście zdarzają się sytuacje losowe za które ciężko winić lokatora. Kiedy kaucja zabezpieczająca powinna wrócić do najemcy? Jeśli mieszkanie wynajmujemy na krótki okres (maksymalnie do roku) trudno o jakiekolwiek zniszczenia. W tych przypadkach kaucja pozostaje nienaruszona, a lokator odbierze ją w całości. Związku z tym, że zazwyczaj kaucja wynosi tyle samo co miesięczny czynsz, właściciele proponują lokatorowi, aby pokryła ona ostatni miesiąc wynajmu mieszkania lub pokoju. Pamiętaj, że jeśli czynsz jest płacony do końca trwania umowy najmu, powinniśmy zwrócić kaucję do okresu jednego miesiąca od wyprowadzenia się naszego lokatora. Czasami lokator chce opuścić lokal wcześniej. Rozwiązanie umowy najmu oczywiście mu przysługuje z odpowiednim okresem wypowiedzenia. Co wtedy z kaucją? Jeśli umowa wynajmu mieszkania nie reguluje takiej kwestii, nie możemy potrącić jakiekolwiek sumy za wcześniejsze wypowiedzenie. Tym samym umowa najmu musi być dobrze sporządzona. Kaucja zabezpieczająca. Zniszczenia, a normalne zużycie mieszkania To, że wymagamy kaucji nie powinno budzić żadnych wątpliwości u lokatora. Chcemy przecież zabezpieczyć naszą nieruchomość przed ewentualnymi zniszczeniami. Pamiętajmy, że warto również wcześniej sprawdzić naszego przyszłego najemcę, aby takie szkody nie występowały. Posłuży Tobie do tego checklista weryfikacji najemcy. Niestety zdarzają się przypadki, że lokatorzy potrafią doprowadzić mieszkanie do takiego stanu, że nawet kaucja zawarta w umowie może być zbyt niska do pokrycia wszystkich kosztów. Przed zdaniem lokalu warto sporządzić protokół zdawczo-odbiorczy ze stanem wszystkich mebli oraz sprzętów w mieszkaniu, które ewentualnie mogą ulec zniszczeniu. Jednak przy nawet maksymalnym dbaniu o dom czy mieszkanie raczej nie da się uniknąć drobnych usterek. Warto jednak rozróżnić normalnie zużycie do zniszczeń wynikających z winy najemcy. Do normalnego zużycia mieszkania zaliczamy korzystanie ze wszystkich znajdujących się w nim sprzętów lub mebli. Jednak co najbardziej istotne zgodnie z ich przeznaczeniem. Oznacza to, że wszystko co znajduje się w naszym lokalu musi być regularnie czyszczone, uwzględniając zdrowy rozsądek i systematyczną higienę. Jakich zapisów unikać w temacie kaucji? Przede wszystkim należy unikać w umowie najmu postanowień mówiących o wypłacie kaucji w ratach. Zapis ten jakby nie patrzeć stanowi ukłon w stronę najemcy, jednak ma sporo wad prawnych jak i praktycznych. Po zawarciu umowy najmu, najemca będzie musiał wypłacić Ci wyższą kwotę (czynsz + rata kaucji), co może grozić sytuacją, że nasz lokator nie sprosta finansowo takiemu obowiązkowi. Jeśli najemca zapłaci czynsz, a Ty będziesz domagał się kolejnej raty kaucji stracisz podstawę prawną do domagania się reszty np. przy rozprawie sądowej. Kolejnym elementem, którego warto unikać jest uzupełnienie kaucji. Poniżej przykładowy zapis umowy: Gdy w czasie trwania stosunku najmu, wynajmujący przeznaczy jakąkolwiek część kaucji na poczet przysługujących mu należności, Najemca zobowiązany jest do niezwłocznego uzupełnienia kaucji do wysokości określonej w umowie. Ustawa o ochronie praw lokatorów reguluje warunki kaucji. Nie istnieje tym samym regulacja w zakresie uzupełniania kwoty kaucji w trakcie trwania umowy najmu mieszkania. Jeśli potrzebujesz gotową, sprawdzoną i zawsze aktualną umowę najmu mieszkania czy pokoju, to sprawdź naszą ofertę. Wystarczy, że klikniesz w poniższą grafikę. Umowa najmu mieszkania PDF / Umowa najmu pokoju PDF
Podnajem mieszkania wymaga zgody właściciela. Warto wspomnieć jeszcze raz – najemca nie ma prawa dobrowolnie podnająć mieszkania, nie informując o tym uprzednio właściciela lokalu. Wynika to z art. 11 ust. 2 pkt 3) Ustawy o ochronie praw lokatorów, która dokładnie stanowi prawa i obowiązki lokatora. W jego myśl wynajmujący ma
Kaucja przy wynajmie mieszkania często rodzi problemy na linii wynajmujący-najemca – począwszy od ustalenia jej wysokości, a kończąc na sposobie rozliczenia przy zdawaniu lokalu. Na co powinien zwrócić uwagę wynajmujący i co zapisać w umowie najmu, aby uniknąć nieporozumień przy rozliczaniu kaucji, radzi doświadczony zarządca nieruchomości. Wpłacona przez naszego najemcę kaucja sprawia, że możemy spać spokojniej. Dzięki tym środkom dysponujemy zabezpieczeniem zapłaty czynszu lub odszkodowania za ewentualne zniszczenia w wynajmowanym mieszkaniu. Jednak tu w stu procentach sprawdza się porzekadło, że jak sobie pościelisz, tak się wyśpisz. A to dlatego, że dla sprawnego i w sytuacjach spornych prawnie skutecznego rozliczenia kaucji kluczowe jest to, co zrobimy na początku trwania najmu. To, co będzie się działo na jego końcu, będzie tylko konsekwencją wcześniejszych działań. Co można pokryć z kaucji Kaucja może służyć jako zabezpieczenie należności z tytułu najmu lokalu (czynsz, inne opłaty związane z najmem, a niezależne od właściciela – np. media) oraz odszkodowanie za uszkodzenia lokalu powstałe w wyniku najmu. Standardowo na rynku najmu mieszkań kaucja wynosi równowartość od 1 do 3 czynszów, choć zgodnie z przepisami maksymalna jej wysokość to nawet dwunastokrotność czynszu. W sytuacji, gdy depozyt to jednomiesięczny czynsz, najemcy lubią go rozliczać nie płacąc za ostatni miesiąc najmu. Kłopot w tym, że w takiej sytuacji właściciel zostaje bez zabezpieczenia na wypadek konieczności naprawienia zniszczeń. I bez skutecznych instrumentów wyegzekwowania czegokolwiek od najemcy, który może wtedy zacytować słynne „nie mamy pana płaszcza…”. Dopracuj umowę Aby rozstanie z najemcą przebiegło bez niemiłych niespodzianek, już na etapie uzgadniania treści umowy najmu trzeba zadbać o dwie sprawy: po pierwsze – o określenie zasad dotyczących rozliczenia kaucji. Po drugie – o precyzyjne zdefiniowanie obowiązków ciążących na najemcy. W pierwszym zagadnieniu kluczowy jest zakaz jednostronnego potrącenia kaucji z zapłaty ostatniego czynszu. Oczywiście, jeśli i najemca i właściciel z wyprzedzeniem ustalą, że stan lokalu jest zadowalający i kaucja może zostać w całości oddana, można sobie ułatwić w ten sposób wzajemne rozliczenia. Nie może być jednak tak, że takie działanie jest efektem jednostronnej decyzji najemcy. Warto więc to expresis verbis w umowie zapisać. Punkt drugi dotyczy określenia tego, jak najemca ma o nasz lokal dbać i w jakim stanie ma go zwrócić. Tu warto popracować nad definicjami takich sformułowań jak kodeksowe „zwykłe zużycie” lub „sprzątnięte”. Praktyka pokazuje, że obie strony umowy często miewają bardzo rozbieżne interpretacje tych fragmentów umowy, dlatego można obowiązki najemcy doprecyzować w najdrobniejszym szczególe. Jeśli np. zastrzegliśmy, że kabina prysznicowa po każdorazowym użyciu ma być osuszana ściągaczką, to jeśli w dniu zdania lokalu jest ona zarośnięta kamieniem, mamy podstawy do tego, żeby uznać, że nie jest to „zwykłe zużycie”. Inne pojęcie, którego zdefiniowanie będzie przydatne również w trakcie trwania umowy najmu, to „drobne naprawy”, za które – zgodnie z kodeksem cywilnym – odpowiada najemca. Bo zdarzają się i tacy najemcy, którzy uważają, że wymianę żarówki właściciel powinien zorganizować we własnym zakresie i na swój koszt. Spisz protokół Drugim szalenie istotnym dokumentem, pozwalającym ustalić zakres odpowiedzialności najemcy, jest protokół zdawczo-odbiorczy, w którym powinny znaleźć się wszelkie uwagi najemcy do stanu przejmowanego przez niego lokalu. Należy tu zaznaczyć wszelkie zniszczenia sprzętu, niedziałające przełączniki czy oświetlenie, widoczne uszkodzenia oraz wpisać odczyty liczników (wraz z numerami), a następnie udokumentować protokół zdjęciami. Taką samą skrupulatnością, jeśli nie większą, wykazuje się zazwyczaj właściciel na koniec najmu, zatem warto być dobrze przygotowanym. Na zwrot kaucji przepisy dają nam 30 dni. Warto pamiętać o tym, że ten pozornie długi termin może okazać się krótki, jeśli w ciągu miesiąca musimy wycenić ewentualne prace związane z usuwaniem zniszczeń, warto więc działać szybko. Podsumowując, umowa najmu jest typowym dokumentem, który należy napisać tak, żeby był przygotowany z myślą o scenariuszach negatywnych i sytuacjach konfliktowych. Jeśli wszystko będzie dobrze, zapisy pozostaną martwe. Jeśli jednak dojdzie do sporu, dobrze spisana, zawierająca doprecyzowujące definicje kodeksowych pojęć umowa najmu, wsparta dobrym protokołem zdawczo-odbiorczym, może mieć kluczowe znaczenie dla sprawnego wyegzekwowania należności od najemcy.
Opłaty licznikowe jak prąd, woda płatne według zużycia. Cena za wynajem 1500zł. plus dodatkowo czynsz 752zł. w składowe czynszu wchodzą ciepła woda podgrzanie, zimna woda, ścieki, centralne ogrzewanie, wywóz nieczystości, inne. Kaucja zwrotna 3000zł Wynajem wyłącznie długoterminowy za pośrednictwem umowy notarialnej.
Proszę zwrócić uwagę na treść artykułu 673 Kodeksu cywilnego (K.c.): „§ 1. Jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem z zachowaniem terminów umownych, a w ich braku z zachowaniem terminów ustawowych. § 2. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące: gdy
Najpewniej każdy wynajmujący mieszkanie uzależnia zawarcie umowy najmu od wpłacenia kaucji przez najemcę. Oto 4 rzeczy na temat kaucji, o których powinieneś wiedzieć, zanim najmiesz mieszkanie – np. kaucja mieszkaniowa zabezpiecza wynajmującego, ale w pewnych sytuacjach może być na rękę najemcy. Zasady pobierania oraz zwrotu kaucji mieszkaniowej określa ustawa o ochronie praw lokatorów (zobacz jej treść). Konkretnie chodzi o artykuły: 6, 19a i 19f. Z tych przepisów jasno wynika, że zawarcie umowy najmu może, ale nie musi być uzależnione od wpłacenia kaucji za mieszkanie przez najemcę. Jednak raczej nie licz na to, że trafisz na wynajmującego, który z niej zrezygnuje. Kaucja jest bowiem dla niego ważnym zabezpieczeniem na wypadek zniszczeń w mieszkaniu czy niezapłacenia wszystkich opłat, do których zobowiązany jest najemca. Z naszego artykułu dowiesz się: Jaka może być wysokość kaucji mieszkaniowej Kiedy kaucja mieszkaniowa jest zwracana Jak się uchronić przed utratą kaucji mieszkaniowej Kaucja mieszkaniowa w umowie najmu instytucjonalnego Ustawa o ochronie praw lokatorów Art. 6. 1. Zawarcie umowy najmu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu. Art. 19a. 4. Zawarcie umowy najmu okazjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu okazjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi w dniu opróżnienia lokalu oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu. Art. 19f. 4. Zawarcie umowy najmu instytucjonalnego lokalu może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu instytucjonalnego lokalu przysługujących właścicielowi oraz ewentualnych kosztów egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. 5. Kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu instytucjonalnego lokalu. Jaka może być wysokość kaucji mieszkaniowej Zwróć uwagę, że regulacje dotyczące kaucji, w tym jej maksymalnej wysokości, nieco się różnią w zależności od rodzaju zawieranej umowy najmu. W przypadku zwykłej umowy najmu wysokość kaucji nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal. Natomiast w przypadku umowy najmu okazjonalnego i umowy najmu instytucjonalnego właściciel może zażądać o najemcy równowartości co najwyżej sześciu czynszów najmu. Co ważne, kaucja mieszkaniowa obliczana jest według stawki czynszu najmu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu. Oznacza to, że jeśli w czasie jej obowiązywania właściciel dokona waloryzacji czynszu lub go podwyższy w inny sposób, nie zmieni to wysokości kaucji do zapłacenia przez najemcę – nie grozi mu żadna dopłata z tego tytułu. Musisz jednak wiedzieć, że jeśli zdecydujesz się na przedłużenie umowy najmu, to właściciel będzie miał prawo nie tylko podnieść ci czynsz, ale również zażądać dopłatę do podwyższonej kaucji. Przy jej obliczaniu uwzględni on bowiem nową, wyższą stawkę czynszu. W praktyce rynkowej maksymalne kaucje stosowane są raczej rzadko. Stowarzyszenie Właścicieli Nieruchomości na Wynajem „Mieszkanicznik” podaje, że najczęściej praktykowana jest trzykrotność ustalonego czynszu. Są też i tacy wynajmujący, którzy zadowalają się równowartością jednomiesięcznej opłaty za najem (czynsz i opłata administracyjna). Więcej życzą sobie zwykle wtedy, gdy ryzyko zniszczenia jest większe niż przeciętne, np. najemca chce się wprowadzić z psem. Podobnie, gdy wysokość opłat licznikowych może się bardzo różnić w zależności od sezonu. Np. gdy mieszkanie ogrzewane jest energią elektryczną lub za pomocą kotła gazowego, więc trudno przewidzieć, jaki rachunek zostanie wystawiony po sezonie grzewczym. I jeszcze jedno, raczej nie licz na to, że wynajmujący rozłoży kaucję na raty. Z jego punktu widzenia korzystniej jest przyjąć ją w całości, a rozłożyć np. na dwie raty czynsz za pierwszy miesiąc. Najemca skwapliwiej wywiązuje się wtedy z przelania należności. Kiedy kaucja mieszkaniowa jest zwracana Co do zasady właściciel powinien zwrócić najemcy kaucję w ciągu miesiąca „od dnia opróżnienia mieszkania”. Innymi słowy miesięczny termin zaczyna się z dniem twojej wyprowadzki, a nie z dniem zakończenia umowy najmu. Taki termin określa ustawa i właściciel nie ma prawa go wydłużyć. Wspomniana ustawa o ochronie praw lokatorów w art. 6 ust. 3 zobowiązuje też właściciela do zwrotu zwaloryzowanej kaucji. Do jej obliczenia musi on zastosować czynsz obowiązujący w dniu zwrotu. Co ważne, kwota zwracanej kaucji nie może być niższa od pobranej. Ustawa o ochronie praw lokatorów Art. 6. 3. Zwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja pobrana. 4. Kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu. Powyższa klauzula waloryzacyjna dotyczy kaucji we wszystkich umowach najmu, także okazjonalnego i instytucjonalnego. Przykład. Przy zawieraniu umowy najmu wpłaciłeś 3 tys. zł kaucji – stanowi ona trzykrotność stawki czynszu, która wynosiła w tym czasie 1 tys. zł. Jeśli w trakcie obowiązywania umowy właściciel podwyższył czynsz do 1,2 tys. zł, to po opuszczeniu przez najemcę mieszkania, będzie musiał mu oddać 3,6 tys. zł. Z taką sytuacją mamy jednak do czynienia tylko wówczas, gdy opuszczane przez najemcę mieszkanie jest w takim samym stanie, w jakim się do niego wprowadził. Innymi słowy, gdy wynajmujący nie ma zastrzeżeń do stanu technicznego mieszkania oraz mebli i sprzętów, które oddał najemcy do dyspozycji. I nie ma on żadnych zaległości w opłatach za mieszkanie. Lepiej nie próbuj „odzyskać” kaucji wcześniej, np. nie płacąc ostatnich opłat. Może się to skończyć tym, że wynajmujący potraktuje to jako zaległość i obciąży cię odsetkami z tego tytułu. Pamiętaj, że zgodnie z ustawą kaucja rozliczana jest dopiero po zakończeniu umowy najmu. Oczywiście musisz się liczyć z tym, że właściciel odmówi zwrotu kaucji lub odda ją pomniejszoną, bo stwierdzi, że wyrządziłeś szkody, które wymagają napraw, np. przecieka kran, pękła szyba albo zrobiłeś dziurę w szafie. Jak się uchronić przed utratą kaucji mieszkaniowej Przede wszystkim dbaj o mieszkanie i znajdujące się w nim wyposażenie jak o własne. Czasem może to jednak nie wystarczyć. Dlatego kluczowa jest umowa najmu, która określa prawa i obowiązki wynajmującego i najemcy. Dobra umowa powinna przewidywać sposób rozstrzygania ewentualnych problemów, np. kto ponosi koszty napraw, jeśli zepsuje się lodówka lub pralka. Nie daj sobie wcisnąć zapewnień ze strony wynajmującego, że przecież się dogadacie. Wiedz, że będzie miło do pojawienia się pierwszej spornej sytuacji. Zatem im umowa jest obszerniejsza i przewidzi sposoby rozstrzygania potencjalnych problemów, tym mniej będzie niedomówień, jeśli się pojawią. Absolutnie konieczny jest protokół zdawczo-odbiorczy, w którym opisany jest stan techniczny mieszkania oraz jego wyposażenia w chwili zawierania umowy najmu i po jej zakończeniem. Do takiego protokołu warto dołożyć dokumentację zdjęciową, która powinna rozwiać ewentualne wątpliwości. Do protokołu koniecznie wpisz informacje o stanie i jakości ścian, podłóg, okien, mebli, wyposażenia itd. Im bardziej szczegółowy będzie to dokument, tym lepiej. Oczywiście spisz stan liczników, żebyś nie musiał ponosić kosztów, które wygenerowali poprzedni najemcy. I nie zapomnij o pokwitowaniu wpłaty kaucji, jeśli przekazujesz pieniądze bezpośrednio właścicielowi. Dobrze, jeśli przy wpłacie kaucji gotówką obecna jest osoba trzecia, np. znajomy lub członek rodziny. Natomiast jeśli wpłacasz kaucję przelewem bankowym, to koniecznie zatytułuj go w odpowiedni sposób. Stowarzyszenie „Mieszkanicznik” zaleca tego typu środki ostrożności na wypadek, gdyby się okazało, że wyegzekwowanie kaucji wymaga pójścia do sądu. W pierwszej kolejności warto jednak skierować do wynajmującego pismo wzywające go do zwrotu kaucji w określonym terminie, np. 14 dni. Dopiero gdy takie pismo nie przyniesie skutku, „Mieszkanicznik” radzi złożenie w sądzie pozwu o zwrot kaucji (pozwu o zapłatę). Kaucja mieszkaniowa w umowie najmu instytucjonalnego Osiedle wybudowane przy ul. Puszczyka w Gdyni w ramach programu Mieszkanie dla Rozwoju. W zależności od rodzaju zawieranej umowy najmu regulacje dotyczące kaucji różnią się nie tylko w kwestii jej maksymalnej wysokości. W przypadku umowy najmu okazjonalnego, wynajmujący może potrącić z kaucji również ewentualne koszty egzekucji obowiązku opróżnienia lokalu. To w sytuacji, gdy właściciel mieszkania musi skorzystać z usługi komornika, by pozbyć się najemcy łamiącego warunki umowy. Ponadto wśród prawników powszechne jest przekonanie, że z kaucji właściciel może zaspokoić swoje roszczenie o odszkodowanie za okres, w którym najemca korzystał z mieszkania mimo zakończeniu najmu. Z kolei w umowach najmu instytucjonalnego właściciel może sięgnąć po kaucję także wówczas, gdy najemca nie zapłaci w terminie opłat za mieszkanie. To rozwiązanie chroni nie tylko wynajmującego, ale może też być na rękę najemcy, który wpadnie w chwilowe tarapaty finansowe, np. z powodu utraty pracy. Daje mu bowiem czas na wykaraskanie się z kłopotów. Rzecz jasna taki najemca po wyjściu na prostą musi uzupełnić kaucję do pełnej wysokości określonej w umowie. Ustawa nie narzuca w jakim czasie najemca ma wypełnić to zobowiązanie. Ta kwestia pozostawiona jest do decyzji wynajmującego. Przeczytaj także: Umowa najmu instytucjonalnego Szczególną umową najmu jest umowa najmu instytucjonalnego z dojściem do własności. Taką umowę podpisują najemcy mieszkań budowanych przez spółkę PFR Nieruchomości w ramach programu Mieszkanie dla Rozwoju (rynkowej części Mieszkania Plus). Najemcy płacą wtedy wyższy czynsz, bo zawierający ratę za wykupienie mieszkania. Przeczytaj także: Najem instytucjonalny z dojściem do własności w Białej Podlaskiej Najem z dojściem do własności może trwać nawet 30 lat. Może się więc zdarzyć, że najemca straci w tym czasie pracę i przestanie płacić za mieszkanie. Co wtedy? Także w tym przypadku wynajmujący w pierwszej kolejności sięgnie po pieniądze z kaucji. A jeśli to nie wystarczy – także po raty wpłacone przez najemcę na poczet ceny lokalu. Jeśli taki najemca szybko znajdzie nowe zatrudnienie, będzie musiał uzupełnić kaucję. Dodajmy, że gdyby najemca nie płacił za mieszkanie przez 3 miesiące, właściciel mógłby wypowiedzieć umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do własności. Dałby mu jednak jeszcze miesiąc na uregulowanie zaległych i bieżących należności. Co ważne, gdyby najemca musiał opuścić mieszkanie zwrócona mu zostanie wpłacona przez niego część ceny mieszkania. Oczywiście wynajmujący potrąciłby ewentualne zaległości w opłatach. Przeczytaj także: Najem z dojściem do własności Ustawa o ochronie praw lokatorów Art. 19k. 7. Jeżeli w okresie trwania umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności najemca nie dokona w terminie należnej płatności z tytułu najmu lub jej części, właściciel może zaspokoić należną wierzytelność z kaucji. 8. W przypadku zaspokojenia należnej wierzytelności przez wynajmującego z całości lub części kwoty kaucji najemca zobowiązany jest do uzupełnienia kaucji do pełnej wysokości określonej w umowie najmu instytucjonalnego z dojściem do własności w terminie wskazanym w umowie najmu instytucjonalnego z dojściem do własności lub jeżeli w umowie termin taki nie został określony, w terminie wskazanym na piśmie i przesłanym najemcy przez wynajmującego. Art. 19l. 5. W umowie najmu instytucjonalnego z dojściem do własności określa się zasady zaspokajania wierzytelności z zaległego czynszu, z kaucji lub rat wpłaconych na poczet ceny lokalu mieszkalnego, przy czym w pierwszej kolejności zaległy czynsz zaspokaja się z kaucji. Art. 19o. 1. Wynajmujący, nie później niż na miesiąc naprzód, na koniec miesiąca kalendarzowego, może wypowiedzieć umowę najmu instytucjonalnego z dojściem do własności, jeżeli najemca: 1) pomimo pisemnego upomnienia nadal używa lokalu w sposób sprzeczny z umową lub niezgodnie z jego przeznaczeniem lub zaniedbuje obowiązki, dopuszczając do powstania szkód, lub niszczy urządzenia przeznaczone do wspólnego korzystania przez mieszkańców albo wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko porządkowi domowemu, czyniąc uciążliwym korzystanie z innych lokali; 2) jest w zwłoce z zapłatą czynszu lub innych opłat związanych z korzystaniem z lokalu mieszkalnego lub części ceny sprzedaży zgodnie z harmonogramem co najmniej za trzy okresy płatności, pomimo uprzedzenia go na piśmie o zamiarze wypowiedzenia stosunku prawnego i wyznaczenia dodatkowego, miesięcznego terminu do zapłaty zaległych i bieżących należności; 3) wynajął, podnajął albo oddał do bezpłatnego używania lokal lub jego część bez pisemnej zgody właściciela. Art. 19q. 1. W przypadku rozwiązania lub wygaśnięcia umowy najmu instytucjonalnego z dojściem do własności i opróżnienia lokalu mieszkalnego wynajmujący zwraca najemcy lub jego spadkobiercom kwotę wpłaconej przez najemcę części ceny sprzedaży lokalu mieszkalnego, po potrąceniu zaległych kwot czynszu i innych opłat wynikających z umowy, związanych z korzystaniem z lokalu. 2. Kwota zwracanej najemcy lub jego spadkobiercom części ceny sprzedaży lokalu mieszkalnego nie może być mniejsza niż kwota faktycznie wpłacona przez najemcę, po potrąceniu opłat, o których mowa w ust. 1.
Czy kaucja za wynajem mieszkania jest zgodna z prawem? Kaucja przy umowie najmu mieszkania to standard – wiedzą o tym wszyscy wynajmujący. Wynajmujący od kogoś mieszkanie mogą bulwersować się albo sprzeciwiać wysokiej stawce (która notabene jest dowolnie zróżnicowana – waha się w przedziale od 50% do 200% stawki najmu).
Kaucja za wynajem mieszkania jest popularną praktyką. Jest to zabezpieczenie wynajmującego. Zobacz, ile wynosi i czy jest zwrotna. Niemal zawsze osoba, która chce wynająć mieszkanie, jest proszona o wpłacenie kaucji. Nie wszystkim wydaje się to oczywiste. Mimo to jest to standardowa praktyka. Stanowi ona zabezpieczenie wynajmującego. Niekiedy jest też korzystna dla najemcy. Sprawdź, co warto wiedzieć o kaucji za wynajem mieszkania. Osoby, które pierwszy raz decydują się na wynajem, często zastanawiają się, co to jest kaucja za mieszkanie. Jest to z góry ustalona kwota, którą pobiera właściciel nieruchomości od najemcy. Stanowi ona zabezpieczenie finansowe na wypadek szkód lub niepłacenia czynszu. Niekiedy lokator wykorzystuje ją na pokrycie ostatniego czynszu lub innych zobowiązań (np. dopłaty za zużycie mediów). Kwestię kaucji za wynajem mieszkania reguluje ustawa o ochronie praw lokatorów. Wysokość kaucji za wynajem mieszkania Kaucja za wynajem mieszkania jest ustalana przez wynajmującego. Często od jej wpłacenia uzależnione jest podpisanie umowy najmu. Właściciel może odmówić, jeżeli najemca nie zgadza się na wpłacenie depozytu. Warto jednak pamiętać, że wysokość kaucji za wynajem mieszkania jest regulowana prawnie. Nie może być ona wyższa niż dwunastokrotność miesięcznego czynszu. Najczęściej jest ona zdecydowanie niższa. W większości przypadków właściciel pobiera kaucję za wynajem mieszkania w wysokości miesięcznego czynszu. Wysokość kaucji za wynajem mieszkania zwykle jest wyższa (wynosi równowartość 2–3 czynszów), gdy lokal jest świeżo wyremontowany lub wyposażony w drogie sprzęty. Czynnikiem decydującym o podniesieniu wartości depozytu może być też chęć wprowadzenia się z pupilem. Taka sytuacja stwarza większe ryzyko powstania szkód w mieszkaniu. Zobacz też: Ubezpieczenie mieszkania na wynajem Czy kaucja za mieszkanie jest zwrotna? Kaucja za mieszkanie jest zwrotna. Należy jednak pamiętać, że jej otrzymanie wiąże się z koniecznością spełnienia określonych warunków. Lokal powinien być w takim samym stanie, w jakim był w dniu wynajmu. Wszelkie zniszczenia są podstawą do odmowy zwrotu kaucji. Są nią również zaległości w opłatach. Aby uniknąć ryzyka utraty kaucji za mieszkanie, należy dbać o lokal, a znajdujące się z nim sprzęty użytkować zgodnie z ich przeznaczeniem. Niekiedy jednak nie da się uniknąć drobnych usterek. Warto zatem rozważyć ubezpieczenie najemcy. np. polisę OC, która pokryje koszty szkód wyrządzonych sąsiadowi, kiedy w wyniku awarii pralki nastąpi zalanie miszakania sąsiada. Ubezpieczyciel zobowiązuje się do pokrycia kosztów naprawy szkód zgodnie z Ogólnymi Warunkami Ubezpieczenia. Kaucja za wynajem mieszkania w umowie najmu Zapis o kaucji za wynajem mieszkania powinien znaleźć się w umowie najmu. Dopisać należy także jej wysokość. Takie działanie stanowi zabezpieczenie dla najemcy. Jest dowodem na to, że kaucja została faktycznie wpłacona i należy się jej zwrot (jeżeli zostały spełnione warunki zwrotu). Dobrze jest umieścić w umowie najmu załącznik z wykazem wszystkich zaobserwowanych szkód w mieszkaniu. Dzięki temu najemca nie musi pokrywać kosztów naprawy niedziałających sprzętów lub zniszczeń, których faktycznie nie wyrządził. Ile czasu ma właściciel na zwrot kaucji za mieszkanie? Kwestia, ile czasu ma właściciel na zwrot kaucji za mieszkanie, również jest regulowana ustawą. Termin ten wynosi 30 dni od dnia opuszczenia lokalu. Warto tego pilnować, jeżeli wyprowadzka ma miejsce wcześniej, niż jest to zapisane w umowie najmu. Brak zwrotu kaucji za wynajem mieszkania Niekiedy zdarza się, że właściciel mieszkania nie chce zwrócić kaucji, mimo braku podstaw do jej zatrzymania. W takiej sytuacji należy podjąć działania, które mają na celu odzyskanie pieniędzy. Po upływie 30 dni warto w pierwszej kolejności skontaktować się z wynajmującym w celu przypomnienia o jego zobowiązaniu. Jeżeli to nie przynosi oczekiwanych skutków, należy wysłać mu pismo z wezwaniem do zapłaty (listem poleconym z potwierdzeniem odbioru). Kolejnym krokiem jest wejście na drogę sądową. Tutaj warto zwrócić się o pomoc do prawnika.
Najwyższą cenę za wynajem osiągają naturalnie mieszkania w Śródmieściu. Według portalu RegioDom ceny najmu wahają się od 2540 do 8700 zł na miesiąc. Jeśli jednak planujesz w Warszawie najem długoterminowy – związany z pracą czy nauką – to rozglądnij się za mieszkaniami w dzielnicach nieco oddalonych od ścisłego centrum.
Widok: Lista Galeria Wszystkie 29 Prywatne 7 Biura / Deweloperzy 22 Wszystkie ogłoszenia Nieruchomości Wynajem 29 Wynajem 29 Pozostałe ogłoszenia Znaleziono 29 ogłoszeń Znaleziono 29 ogłoszeń Twoje ogłoszenie na górze listy? Wyróżnij! Kawalerka do wynajęcia - bez kaucji, czynsz w cenie. Warszawa Ursynów Mieszkania » Wynajem 3 200 zł Warszawa, Ursynów 28 lip Mieszkanie, z meldunkiem, za odstępne (kaucja zwrotna), do wynajęcia Mieszkania » Wynajem 1 050 zł Częstochowa, Trzech Wieszczów 27 lip Bez kaucji | Bez prowizji | 1 pokój 12 mkw Mieszkania » Wynajem 1 300 zł Kraków, Łagiewniki-Borek Fałęcki 27 lip 2 pokoje 32 m2 Fordońska Brak kaucji Fordońska Mieszkania » Wynajem 1 300 zł Bydgoszcz 27 lip Tania Kawalerka Aleje Mickiewicza IIIp. 1700zł + prąd Kaucja 0zł Mieszkania » Wynajem 1 700 zł Bydgoszcz 27 lip Wynajme pokój 9m bielany blisko metra bez kaucji Mieszkania » Wynajem 850 zł Warszawa, Bielany 27 lip Wynajmę mieszkanie 1000zl+700+kaucja,kawalerka 30m, Wirek Mieszkania » Wynajem 1 000 zł Ruda Śląska 26 lip Mieszkanie 2 pokojowe -bez kaucji Mieszkania » Wynajem 1 300 zł Drawiny 26 lip Piękny apartament na Krowodrzy | Brak Kaucji | ENG Mieszkania » Wynajem 3 155 zł Kraków, Krowodrza 26 lip Kawalerka przy Rondzie ONZ - kaucja 1000 zł Mieszkania » Wynajem 2 300 zł Warszawa, Śródmieście 26 lip Mieszkanie ul. Gojawiczynska dla Ukrainy bez kaucji Mieszkania » Wynajem 2 800 zł Łódź, Górna 19 lip Bez kaucji | Bez prowizji | 2 pokoje 49 mkw Mieszkania » Wynajem 3 500 zł Warszawa, Ochota 19 lip Bez kaucji | Bez prowizji | 2 pokoje 41 mkw Mieszkania » Wynajem 3 100 zł Warszawa, Ochota 18 lip Bez kaucji | Bez prowizji | 3 pokoje 77 mkw Mieszkania » Wynajem 5 000 zł Warszawa, Ochota 18 lip Bez kaucji | Bez prowizji | 2 pokoje 45 mkw Mieszkania » Wynajem 1 900 zł Świętochłowice 18 lip BRAK KAUCJI Apartament Nowa 5 Dzielnica Mieszkania » Wynajem 3 400 zł Kraków, Krowodrza 16 lip BRAK KAUCJI Apartament Nowa 5 Dzielnica Mieszkania » Wynajem 3 400 zł Kraków, Krowodrza 16 lip BRAK KAUCJI Apartament Nowa 5 Dzielnica Mieszkania » Wynajem 3 400 zł Kraków, Krowodrza 16 lip Bez kaucji | Bez prowizji | 2 pokoje mkw Mieszkania » Wynajem 2 290 zł Kraków, Wzgórza Krzesławickie 15 lip 2 pokoje prywatna kamienica Górna Kaucja . Mieszkania » Wynajem 1 200 zł Łódź, Górna 14 lip Bez kaucji | Bez prowizji | 2 pokoje 49 mkw Mieszkania » Wynajem 1 650 zł Piechowice 13 lip Bez kaucji | Bez prowizji | 1 pokój 24 mkw Mieszkania » Wynajem 1 950 zł Ożarów Mazowiecki 13 lip Bez kaucji | Bez prowizji | 2 pokoje 36 mkw Mieszkania » Wynajem 2 500 zł Ożarów Mazowiecki 13 lip Bez kaucji | Bez prowizji | 1 pokój 24 mkw Mieszkania » Wynajem 2 700 zł Wrocław, Psie Pole 13 lip BRAK KAUCJI Apartament Nowa V Dzielnica Mieszkania » Wynajem 3 820 zł Kraków, Krowodrza 11 lip KAWALERKA MIESZKANIE Zakopane pokój-nocleg łazienka+aneks/ bez kaucji Mieszkania » Wynajem 2 000 zł Zakopane 10 lip BRAK KAUCJI Apartament Nowa V Dzielnica Mieszkania » Wynajem 3 540 zł Kraków, Krowodrza 10 lip Brak zdjęcia Kawalerka do wynajęcia 1500 zł + 1000 kaucja Mieszkania » Wynajem 1 500 zł Wołomin 8 lip Kawalerka 25m czynsz1000 kaucja 1500 zł świecie Mieszkania » Wynajem 1 000 zł Świecie 5 lip Czy chcesz zapisać aktualne kryteria wyszukiwania? Zapisz wyszukiwanie Zobacz zapisane
Kaucja to suma pieniężna złożona jako gwarancja dotrzymania zobowiązania umowy, nie stanowi zatem obrotu w rozumieniu VAT. Nie rodzi obowiązku podatkowego, gdyż ma charakter zabezpieczenia prawidłowego wykonania umowy najmu, i w całości podlega zwrotowi po wygaśnięciu umowy. W praktyce wielu podatników stosuje taką metodę Wynajęłam dwóm dziewczynom mieszkanie. Lokatorki bez mojej wiedzy i zgody trzymały w domu kota, który podrapał dwoje nowych drzwi. Również bez mojej zgody przykleiły na ściany w pokojach lusterka, które przy odrywaniu pozostawiły ślady i ściany są zniszczone plus zbiły lustro i brak obrazków w ramkach. Na dodatek dziewczęta oddały mieszkanie brudne i nie są zapłacone dwa ostatnie rachunki za gaz oraz jeden za prąd. Teraz żądają zwrotu kaucji (1500 zł). Chciałabym im potrącić z tej kaucji za poniesione szkody. Odjęłabym za prąd, za gaz, za zbite lusterko, za obrazki plus za zniszczone dwie pary drzwi oraz za malowanie ścian w dwóch pokojach. Rzetelnie sprawdziłam ceny i wychodzą mi koszty na kwotę 1100 zł. Dziewczyny jednak lekceważą zniszczenia i straszą mnie sądem, jeśli nie zwrócę im całej kaucji, dlatego chciałabym się upewnić, czy mam prawo w ten sposób się z nimi rozliczyć. Twoje mieszkanie zniszczył najemca - co zrobić? Zatem należności z pozostawionych zniszczeń oraz nieopłaconych rachunków chciałaby Pani potrącić z kaucji zabezpieczającej, która co do zasady właśnie temu celowi służy. Swoje rozważania rozpocznę od przytoczenia przepisów prawa, dotyczących nurtujących Panią kwestii. Zgodnie z art. 666 Kodeksu cywilnego ( „§ 1. Najemca powinien przez czas trwania najmu używać rzeczy najętej w sposób w umowie określony, a gdy umowa nie określa sposobu używania – w sposób odpowiadający właściwościom i przeznaczeniu rzeczy. § 2. Jeżeli w czasie trwania najmu okaże się potrzeba napraw, które obciążają wynajmującego, najemca powinien zawiadomić go o tym niezwłocznie.” Następnie według art. 675 „§ 1. Po zakończeniu najmu najemca obowiązany jest zwrócić rzecz w stanie niepogorszonym; jednakże nie ponosi odpowiedzialności za zużycie rzeczy będące następstwem prawidłowego używania. § 2. Jeżeli najemca oddał innej osobie rzecz do bezpłatnego używania lub w podnajem, obowiązek powyższy ciąży także na tej osobie. § 3. Domniemywa się, że rzecz była wydana najemcy w stanie dobrym i przydatnym do umówionego użytku.” Jak z tego wynika – zwrócenie lokalu w stanie pogorszonym (art. 675 § 1) wykazuje już niewykonanie umowy najmu. Na najemcy spoczywa dowód przeciwieństwa: może się on uwolnić od obowiązku naprawienia szkody, jeżeli udowodni, że gorszy stan rzeczy (lokalu) usprawiedliwiony jest jej normalnym zużyciem (wyrok SN z 11 maja 1999 r., I CKN 1304/98, LexisNexis nr 342798, OSNC 1999, nr 12, poz. 206). Zobacz również: Zniszczone panele w wynajmowanym mieszkaniu Czy za pogorszenie stanu mieszkania zawsze odpowiada najemca? Wykładnia art. 675 § 1 prowadzi do wniosku, że nie za każde pogorszenie rzeczy odpowiada najemca, lecz tylko za takie, które jest następstwem nieprawidłowego jej użytkowania (wyrok SA w Katowicach z 7 października 1991 r., I ACr 267/91, LexisNexis nr 311227, OSAiSN 1992, nr 3, poz. 22). Zaznaczam również, że Pani jako wynajmujący nie może odmówić przyjęcia rzeczy, choćby znajdowała się ona w stanie pogorszonym skutkiem okoliczności, za które najemca odpowiada. Przez przyjęcie nie traci on roszczeń odszkodowawczych. Także zagadnienia odszkodowania w razie oddania najętego lokalu w niewłaściwym stanie dotyczy wyrok SN z 11 maja 1999 r., I CKN 1304/98, LexisNexis nr 342798 (OSNC 1999, nr 12, poz. 206, z omówieniem W. Robaczyńskiego, PS 2001, nr 6, s. 114), w którym Sąd Najwyższy przyjął, że zwrócenie rzeczy (najętego lokalu) w stanie pogorszonym (art. 675 § 1 wykazuje już niewykonanie umowy najmu. Na najemcy zatem spoczywa dowód przeciwieństwa; może się uwolnić od obowiązku naprawienia szkody, jeżeli udowodni, że gorszy stan rzeczy (lokalu) usprawiedliwiony jest jej normalnym zużyciem. W praktyce celowe jest protokolarne wydanie przedmiotu najmu w celu uniknięcia sporów o odpowiedzialność, jeżeli się okaże, że nie jest on w stanie przydatnym do umówionego użytku. Zobacz również: Jak rozliczyć kaucję za wynajem mieszkania? Kiedy przedawniają się roszczenia z tytułu najmu mieszkania? Następnie według art. 677 – roszczenia wynajmującego przeciwko najemcy o naprawienie szkody z powodu uszkodzenia lub pogorszenia rzeczy, jak również roszczenia najemcy przeciwko wynajmującemu o zwrot nakładów na rzecz albo o zwrot nadpłaconego czynszu przedawniają się z upływem roku od dnia zwrotu rzeczy. Tak więc uszkodzenie lub pogorszenie rzeczy może być wynikiem nienależytego wykonania przez najemcę umowy lub dopuszczenia się przez niego czynu niedozwolonego. W obu wypadkach będzie miał zastosowanie art. 677, a nie przepisy ogólne art. 118 Nie podaje Pani, czy została zawarta między Paniami umowa pisemna najmu oraz czy został sporządzony szczegółowy protokół zdawczo-odbiorczy lokalu z wyszczególnieniem wyposażenia lokalu i jego stanu – ta informacja ma znaczenie dla dalszego działania. Zawarcie umowy najmu w formie pisemnej nie tylko czyni zadość wymaganiu ustawodawcy, lecz także może mieć duże znaczenie dowodowe. Protokół zdawczo - odbiorczy mieszkania Sama umowa to przede wszystkim oświadczenia woli, zaś protokół to oświadczenie wiedzy (odnośnie do stanu lokalu). To dla Pani ważne jest, by stan techniczny lokalu był udokumentowany, zwłaszcza na dzień wydania lokalu. Byłoby prościej, zwłaszcza z Pani perspektywy, gdyby przyjęta przez Panią kaucja dotyczyła zabezpieczenia Pani różnych roszczeń, a nie jedynie tych dotyczących opłat za czynsz i eksploatację, jako jedynych wskazanych w umowie. Jak już wskazywałem, Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 11 maja 1999 r. (sygn. akt: I CKN 1304/98) stwierdził: „Jeżeli najemca zwróci rzecz w stanie pogorszonym, to może uwolnić się od obowiązku naprawienia szkody, gdy udowodni, że gorszy stan rzeczy (lokalu) jest usprawiedliwiony jej (jego) normalnym zużyciem”. Prawo nie reguluje kazuistycznie poszczególnych wskazanych przez Panią zagadnień, w tym miejsca ewentualnego zakupu nowych drzwi do mieszkania zniszczonym przez najemców. Zobacz również: Wymiana drzwi wejściowych do mieszkania w bloku Jakie szkody zabezpiecza kaucja? Jeżeli więc kaucja zabezpieczała w umowie zarówno stan techniczny lokalu, jak i opłaty eksploatacyjne (a nie np. jedynie czynsz najmu), to powinna Pani skierować do byłych najemczyń oświadczenie o potrąceniu z kwoty kaucji należności za gaz, energię elektryczną oraz uszkodzenia lokalu, wymieniając je wyraźnie. Z racji tego potrącenia powinna Pani zwróci kaucję w wysokości 400 zł. Zgodnie z art. 498 „§ 1. Gdy dwie osoby są jednocześnie względem siebie dłużnikami i wierzycielami, każda z nich może potrącić swoją wierzytelność z wierzytelności drugiej strony, jeżeli przedmiotem obu wierzytelności są pieniądze lub rzeczy tej samej jakości oznaczone tylko co do gatunku, a obie wierzytelności są wymagalne i mogą być dochodzone przed sądem lub przed innym organem państwowym. § 2. Wskutek potrącenia obie wierzytelności umarzają się nawzajem do wysokości wierzytelności niższej. Potrącenia dokonywa się przez oświadczenie złożone drugiej stronie. Oświadczenie ma moc wsteczną od chwili, kiedy potrącenie stało się możliwe. Oświadczenie o potrąceniu należałoby wysłać listem poleconym za zwrotnym potwierdzeniem odbioru, aby mieć pewność, że druga strona mogła się z takim oświadczeniem zapoznać. Oczywiście nie musi to kończyć postępowania, bowiem najemczynie mogą żądać zwrotu kaucji, nie uznając za skuteczne oświadczenie o potrąceniu. Wtedy to wniosą sprawę do sądu, a Pani będzie musiała wykazać, że lokal został im wydany bez szkód, a one pozostawiły wymienione szkody. Musi zostać też powołany biegły, który oceni, czy wartość zniszczeń podanych przez Panią odpowiada rzeczywistej wartości szkód. Jeśli masz podobny problem prawny, zadaj pytanie naszemu prawnikowi (przygotowujemy też pisma) w formularzu poniżej ▼▼▼Kaucja pełni funkcję zabezpieczenia należytego wykonania umowy. Stanowi więc gwarancję na wypadek niewywiązania się z umowy jednej strony. Nie jest ona jednak częścią ceny i przede wszystkim ma charakter zwrotny. Nie jest więc pojęciem tożsamym do zaliczki (o ile charakteru opłaconej kaucji nie zmienią strony umowy).Charakter prawny kaucji przy najmie mieszkania Art. 6 ust. 1 ustawy z dnia 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego ( stanowi, że zawarcie umowy najmu lokalu mieszkalnego może być uzależnione od wpłacenia przez najemcę kaucji zabezpieczającej pokrycie należności z tytułu najmu lokalu, przysługujących wynajmującemu w dniu opróżnienia jest więc świadczeniem mającym cechy zabezpieczenia o charakterze rzeczowym i spełnianym w ramach wykonania umowy, na podstawie której najemca przenosi na rzecz wynajmującego określoną kwotę pieniężną celem zabezpieczenia jego roszczeń, jakie mogą wyniknąć z łączącego ich stosunku najmu, a wynajmujący zobowiązany jest zwrócić po ustaniu najmu zwaloryzowaną sumę, którą sam otrzymał, z zastrzeżeniem możliwości potrącenia z niej swej niezaspokojonej wierzytelności objętej zabezpieczeniem (tak J. Panowicz-Lipska [w:] „System prawa prywatnego. Prawo zobowiązań – część szczegółowa. Tom 8” pod red J. Panowicz-Lipskiej, Warszawa 2004, s. 80).Wyłączenia możliwości pobrania kaucji przy najmie mieszkania Kaucji nie pobiera się, jeżeli umowa: 1) dotyczy najmu lokalu zamiennego lub najmu socjalnego lokalu 2) jest zawierana w związku z zamianą lokalu, a najemca uzyskał zwrot kaucji bez dokonania jej wysokość kaucji przy najmie mieszkaniaKaucja nie może przekraczać dwunastokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy zwrotu kaucji przy najmie mieszkaniaArt. 6 ust. 4. stanowi, że kaucja podlega zwrotowi w ciągu miesiąca od dnia opróżnienia lokalu lub nabycia jego własności przez najemcę, po potrąceniu należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu. Zwrot kaucji ma zapobiec temu, żeby wynajmujący nie wzbogacił się bez podstawy prawnej kosztem najemcySąd Apelacyjny w Łodzi I Wydział Cywilny w wyroku z dnia 28 marca 2014 r. (sygn. akt I ACa 1278/13), na kanwie sporu powstałego o interpretację zapisu w umowie najmu stwierdzającego, że po upływie 20 lat od daty zawarcia umowy depozyt (kaucja) „przechodzi” na rzecz nieruchomości, uznał, że taki zapis umowy jest sprzeczny z prawem i wobec tego bowiem wpłacona należność miała zabezpieczać rękojmię właściwego wywiązywania się najemcy z obowiązków, nie można w drodze sprzecznych zapisów umownych nadać jej innego charakteru. Stanie się ona wymagalna dopiero z upływem terminu, na który została zawarta umowa i po opuszczeniu lokalu. Nie może więc wygasnąć jeszcze przed terminem wymagalności. Przepis art. 6 ust. 4 ustawy o ochronie lokatorów dający lokatorowi prawo żądania zwrotu kaucji ma charakter bezwzględnie kaucji dokonana przy jej zwrocieZwrot zwaloryzowanej kaucji następuje w kwocie równej iloczynowi kwoty miesięcznego czynszu obowiązującego w dniu zwrotu kaucji i krotności czynszu przyjętej przy pobieraniu kaucji, jednak w kwocie nie niższej niż kaucja zwaloryzowania kaucji jest oczywistą konsekwencją tego, że stosunek najmu trwa przez pewien okres czasu, niejednokrotnie przez wiele lat, w ciągu których może dojść do zmiany siły nabywczej pieniądza, a ponadto waloryzacja ta rekompensuje najemcy utratę korzyści związanych z niemożnością używania w tym czasie kapitału, którego własność przeniósł na wynajmującego w celu zabezpieczenia ewentualnych jego roszczeń, w celu generowania posłużenia się w tym celu kwotą pieniężną przeniesioną na niego jako kaucja uzyskuje z kolei wynajmujący, którego normalnym postępowaniem jest w takiej sytuacji dążenie do pomnożenia otrzymanej sumy (choćby tylko poprzez założenie oprocentowanej lokaty bankowej) przynajmniej w takim zakresie, by obowiązek zwrotu w stosownym czasie najemcy świadczenia w wysokości zwaloryzowanej nie doprowadził do uszczuplenia jego majątku; ponadto musi on mieć na uwadze, że skutkiem ewentualnego spadku siły nabywczej pieniądza, mającej także wpływ na wysokość czynszu, jest oczywiste ograniczenie możności zaspokojenia jego roszczeń wobec najemcy z nominalnej wartości kaucji (tak: uzasadnienie wyroku Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 30 marca 2017 r., sygn. akt III Ca 1676/16).Waloryzacja kaucji wpłaconych przed dniem 12 listopada 1994 o ochronie praw lokatorów nie wskazuje sposobu waloryzacji kaucji wpłaconych przed 12 listopada 1994 rokiem. W tym zakresie należy sięgnąć do ogólnego przepisu dotyczącego waloryzacji świadczeń pieniężnych na wypadek istotnej zmiany siły nabywczej pieniądza po powstaniu zobowiązania, a więc do art. 358 1 § 3 KC i wskazanych tam wytycznych co do sposobu waloryzacji, a więc rozważenia interesów stron, zgodnie z zasadami współżycia społecznego (tak: wyrok Sądu Rejonowego dla Łodzi-Widzewa w Łodzi Wydział VIII Cywilny z dnia 19 kwietnia 2016 r., sygn. akt VIII C 1378/15).Zmiana w osobie wynajmującego a osoba zobowiązana do zwrotu kaucjiW każdym wypadku najemca ma prawo domagania się, po ustaniu stosunku najmu, zwrotu kaucji niezależnie od daty jej wpłacenia. Jest to wierzytelność wobec tego wynajmującego, który jest stroną stosunku w dacie wymagalności kaucji. Jeżeli nowy podmiot wstąpił w prawa wynajmującego to od niego najemcy mogą się domagać zwrotu należności. To on bowiem– po wygaśnięciu umowy najmu będzie mógł potrącić ewentualne należności z tytułu zaległości czynszowych czy odszkodowań za szkody wyrządzone przez w osobie wynajmującego – przekazanie kaucji nowemu wynajmującemuZobowiązanie do zwrotu zwaloryzowanej kaucji przechodzi na kolejne osoby występujące w roli wynajmującego, jeśli w czasie trwania umowy nastąpiły w tym zakresie zmiany podmiotowe, i ostatecznie jego realizacja obciąża osobę będącą stroną stosunku najmu w chwili jego ile jednak z unormowań ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie Kodeksu cywilnego wynika przeniesienie opisanego zobowiązania na kolejnych wynajmujących, to zawarte w niej przepisy nie regulują w żaden sposób transmisji praw do otrzymanej od najemcy kaucji, która wszakże ma posłużyć ewentualnemu zaspokojeniu roszczeń osoby będącej wynajmującym w chwili zakończenia umowy, bądź też zostać zwrócona najemcy w kwocie przyjmuje, że gdyby jednak nie doszło do umownego uregulowania tego zagadnienia, a kaucja nie została przekazana lub w inny sposób uwzględniona w rozliczeniach stron, to można zasadnie bronić poglądu, że wynajmującemu, który ostatecznie zwrócił najemcy zwaloryzowaną kaucję, przysługuje wobec poprzednika roszczenie z tytułu bezpodstawnego wzbogacenia, ponieważ wskutek spełnienia świadczenia na rzecz najemcy doszło do jego zubożenia połączonego z jednoczesnym wzbogaceniem poprzedniego wynajmującego, który kaucję zatrzymał, pomimo innego jej przeznaczenia (tak: uzasadnienie wyroku Sądu Okręgowego w Łodzi z dnia 30 marca 2017 r., sygn, akt III Ca 1676/16 ).Kaucja przy najmie mieszkania ukryta pod nazwą innej instytucji prawnejNiejednokrotnie zdarza się, że strony posługują się kaucją ukrytą pod nazwą innej instytucji prawnej. Dla stwierdzenia prawdziwej natury przekazanej przy zawieraniu umowy najmu sumy pieniężnej przesądza całokształt okoliczności faktycznych sprawy. Decydujące znaczenie ma tu rozumienie przez najemców znaczenia wręczenia tej sumy, tj. uznania jej przede wszystkim jako zabezpieczenie wynajmującego na wypadek zniszczenia, zdewastowania mieszkania. Istotne jest również to, czy uiszczona przez najemców suma odpowiadała przy tym wszelkim ustawowym wymogom stawianym kaucji mieszkaniowej, tj. zarówno co do wysokości jak i czasu jej Rejonowy w Grudziądzu w uzasadnieniu wyroku z dnia 2 października 2017 r. (sygn. akt I C 835/17) stwierdził, że określenie przez strony świadczenia pieniężnego, danego przy zawieraniu umowy najmu, mianem „odstępnego” nie miało wiele wspólnego z odstępnym, o jakim mowa w kodeksie cywilnym, a które polega – najogólniej ujmując – na prawie do odstąpienia przez stronę od umowy za zapłatą oznaczonej sumy zwanej odstępnym (art. 396 Wręczona przez najemców kwota nie mogła również stanowić dodatkowego wynagrodzenia dla wynajmującego, skoro tym przy najmie jest przecież ten uznał, że podobnie, suma ta nie mogła stanowić rodzaju sankcji za wcześniejsze rozwiązanie umowy przez najemców, czegoś w rodzaju kary umownej, albowiem karę taką płaci się dopiero w przypadku niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania, a nie już przy jego zaciąganiu, kiedy nieznane są jeszcze skutki wykonania umowy (art. 483-484 Tak więc uiszczone przez najemców świadczenie nie wiązało się z żadnym ekwiwalentnym świadczeniem ze strony możliwości dokonania potracenia z kaucji przez wynajmującegoKonsekwencją przyjęcia charakteru uiszczonej najemcy sumy pieniężnej przy zawarciu umowy najmu jako kaucji, jest to, iż suma ta jest ściśle związana z umową najmu i nie może być w sposób dowolny rozdysponowywana. Kaucje stają się wymagalne po ustaniu stosunku najmu i tak samo dopiero od tego momentu mogą być dokonywane z nich jakiekolwiek uszkodzeń lokalu wyłączone spod możliwości kompensacji z kaucjiDo należności wynajmującego z tytułu najmu lokalu, objętych zabezpieczeniem w postaci kaucji, zaliczany jest czynsz i inne opłaty związane z najmem, a także odszkodowanie za uszkodzenie lokalu powstałe z winy najemcy. Wynajmujący ma zatem prawo potrącić z kaucji przysługujące mu w stosunku do najemcy roszczenia i zwrócić najemcy jedynie nadwyżkę z kaucji pozostałą po ich potrąceniu (tak: wyrok Sądu Okręgowego we Wrocławiu II Wydział Cywilny z dnia 27 listopada 2014 r., sygn. akt II Ca 1263/14).W sprawie, w której przeprowadzone oględziny lokalu potwierdziły fakt upadku 4 starych płytek na podłogę, w pobliżu wanny, Sąd Okręgowy w Piotrkowie Tryb. Wydział II Cywilny Odwoławczy w wyroku z dnia 2 czerwca 2014 r. (Sygn. akt II Ca 258/14) uznał, że okoliczność ta nie jest wynikiem poczynań pozwanego lokatora. Sądowi temu znane są przypadki odpadania części a nawet wszystkich płytek ze ścian, prawdopodobnie wskutek odległego w czasie i wadliwego przygotowania przez wykonawcę podłoża pod glazurę. Fakt odpadania przedmiotowych płytek w całości sugeruje, że w sprawie niniejszej mamy do czynienia z takim właśnie zjawiskiem, które nie obciąża pozwanego i nie stanowi źródła jego odpowiedzialności Rejonowy w Dzierżoniowie I Wydział Cywilny w wyroku z dnia 28 października 2016 r., (sygn. akt I C 743/16) za uzasadniające potrącenie z kaucji uznał to, iż najemcy spowodowali zniszczenia w wynajmowanym lokalu w postaci pomalowania jednej ze ścian sprayem, poprzyklejania plasteliny na ścianę oraz zniszczenia zamku w drzwiach jednego z zwrotu kaucji a ciężar udowodnienia faktówZgodnie z art. 6 ciężar udowodnienia faktu spoczywa na osobie, która z faktu tego wywodzi skutki prawne. Skoro zatem powód-najemca domaga się w sprawie sądowej zwrotu kaucji od pozwanych wynajmujących , to winien on w pierwszej kolejności wykazać, iż pozwani są zobowiązani do oddania kaucji w kwocie żądanej przez to zostać udowodnione poprzez przedłożenie odpowiednich dokumentów, np. umowy najmu lokalu mieszkalnego, protokołu zdawczo – odbiorczego, dowodu wpłaty, wydruków komputerowych wiadomości e-mail wskazujących, że wszelkie należności z tytułu najmu lokalu zostały przez powoda uregulowane, a więc potrącenie tych należności z kaucji przez pozwanego wynajmującego nie było prawidłowe. Dzisiaj, krótki wpis w odpowiedzi na pytanie, jakie znalazłem w jednej z grup na Facebooku. Kaucja to najpopularniejszy sposób zabezpieczenia należności wynajmującego wobec najemcy. W przypadku lokali mieszkalnych istnieje szereg regulacji prawnych na jej temat, które określone są w Ustawie o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i zmianie kodeksu cywilnego z dnia 21
